1. 8. قوانين ميسرة لزيادة الإيجار أو إخلاء السكن


2. اختيار العقار


3. تسدد اقساط التمويل ثم تستلم صك ملكية العقار


4. هناك ايضاً انواع أخرى للتمويل تنقسم حسب طريقة حساب الفائدة:


5. الفائدة المثبتة :


6. الفائدة المتغيرة:

كأي مشروع استثماري يجب ان تحدد جدواه و متطلباتك منه ، و هي في العادة قد تحوي ما يلي:
1. استثمار في زيادة قيمة العقار على المدى الطويل
2. كأي عقار مؤجر فهو يعود بتدفق نقدي بعملة عالمية قوية
3. الإستفادة من الزيادة في سعر الصرف
4. الإستفادة من العقار لتوفير الإيجار عند قضاء الأجازات أو الإستفادة من اسعار الإيجار الفلكية في المواسم السياحية
5. في المدى الطويل يمكن استخدام العقار كضمان تمويل لشراء عقار آخر يتم تأجيره
6. ككل المستثمرين فانت تنشد الإستثمار في بلد له رقابة على المؤسسات المالية و قانون يسري على الجميع، و قوانين لشفافية المعلومات و توفرها للجميع ، و منافذ مفتوحة الى جهات ذات سلطة تشكوا لها أي اعتداء على حقوقك او أي تضليل من قبل أي جهة ممولة.
7. بإمكانك ابنائك استخدام العقار للسكن إذا ما اختاروا الدراسة ببريطانيا

8. قوانين ميسرة لزيادة الإيجار أو إخلاء السكن

طبعاً بإمكان البعض شراء العقار نقداً أو ان تحصل على تمويل من بنك في بلدها (بضمان آخر) و لكن الغالبية العظمي تحصل على التمويل في بريطانيا لشراء العقار ، و أحياناً يكون السبب لتفادي الضرائب كما سيأتي في مشاركة أحرى عن التدفقات النقدية للعقار
سنعطي هنا أولا نبذة عن خيارات التمويل المتوفرة و من ثم نتحدث عن التدفقات النقدية في مناسبة أخري :
نبدأ بالخيارات التمويلية الغربية لأنها تعتبر في بريطانيا هي الأساس و لكي تتضح جلياً الفروق عند استعراض التمويل الإسلامي لاحقاً : وهي تعتمد على مبدأ الرهن ، و هو تأمين مبلغ التمويل بضمان العقار ، أي أن البنك سيتملك العقار في حالة عدم سداد المشتري للأقساط المستحقة مع حساب نسبة فوائد ترتبط في العادة بنسبة الفائدة لبنك انجلترا ، و تراجع بشكل شهري هناك عروض للتمويل تبدأ من اقل من 3% (لفترة محدودة) و لكن اغلبها الان مستقر حول 7% و لمدة 25 او حتى 30 سنة
و لأن هناك الآلاف من عروض التمويل من الأفضل وضع قواعد عامة معروفة عن التمويل الغربي في البال وهي:
كلما نقصت نسبة الفوائد كلما كانت طريقة السداد اقل مرونة ، و كلما كانت المنافع الإضافية أقل ، و لكن في نهاية الأمر تدفع محصلة نهائية اقل للبنك مقابل العقار
أحياناً تكون نسبة الفوائد العالية دليلا على منافع اخرى مشمولة في الإتفاق مثل امكانية زيادة أو خفض السداد
الشهري (وهو امر في العادة يزيد من قيمة المبلغ المدفوع للبنك مقابل العقار)
كلما ازدادت مخاطرة البنك (مثلا بإقراض نسبة 90% من قيمة العقار او اكثر) كلما زادت نسبة الفائدة
كل عرض خاص يحمل في طياته شروط للإستمرار مع نفس البنك و جعل اعادة التمويل من بنك اخر اكثر كلفة من الإستمرار
هناك ما يعرف بغرامة الدفع المبكر في اكثر انواع القروض
مهما كان نوع التمويل فستحصل على كشف حساب لحالة التمويل و مدفوعاتك مرة واحدة على الأقل في السنة
الخطوات المتبعة في الحصول على التمويل (وهي تختص بانجلترا و ويلز حيث تختلف قوانين اسكتلندا قليلا):

اختيار العقار

التقدم بالطلب مع أوراق المساندة: وهي في العادة اثبات الهوية ، وما يساند اثبات القدرة على السداد ، بالنسبة للشقق المباعة تحت نظام الإيجار الطويل الامد وهي الأغلبية تطلب جهات التمويل أن يكون عقد الإيجار سيظل سارياً لمدة 20 سنة بعد انتهاء مدة سداد التمويل او لمدة 60 عاماً من تاريخ الشراء ، وبالنسبة لعقارات التملك الكامل ان يكون العقار في حالة يمكن استخدامه لمدة 20 سنة بعد انتهاء مدة التمويل ، تشطرت اكثر البنوك ان يكون عمر المتقدم لا يقل عن 18 سنة و لا اكثر من 65 سنة.
يراجع البنك الأوراق و يقوم بالتحقق من سجلك الإئتماني
يصدر البنك موافقة مبدئية على التمويل
يرسل البنك من يفحص العقار
يصدر لك البنك عرض تمويل بالبنود المتفق عليها
تراجع الشروط مع محامي البنك و من حقك سؤالهم عن تفاصيل أي بند
توقع على العرض و تقوم بدفع رسوم حجز التمويل لإثبات جديتك
يصدر البنك مبلغ التمويل و بعد تسجيله بإسمك يحتفظ بصك ملكية العقار

تسدد اقساط التمويل ثم تستلم صك ملكية العقار

تعرض البنوك و جهات التمويل عدة أنواع من تمويل الرهن ، تنقسم على حسب شروط السداد:
سداد الفوائد و الأصل شهرياً: و هي الطريقة المتبعة في اكثر الأحيان ، فكل قسط تدفعه هو عبارة عن جزء من اصل مبلغ التمويل بالإضافة إلى الفوائد المترتبة على الأصل و هي من الطرق السريعة و الإقتصادية في السداد
سداد الفوائد فقط : وهي طريقة يختارها الخرجين الجدد المقبلين على الحياة العملية حديثاً ، حيث أن القسط الشهري المنخفض يتناسب مع دخلهم الإبتدائي ، و بإمكانهم البدأ في سداد أصل القرض عند تحسن وضعهم المادي. ولكن في نهاية الأمر يكونوا قد دفعوا مبلغاً اكبر مقابل العقار عن ما كانوا قد دفعوه في حالة دفع الفائدة و اللأصل معا.
السداد المخصوم : في هذه الطريقة يكون لديك حساب ادخار مع نفس البنك المقرض ، و تلتزم بان يكون في حسابك مبلغ ادنى ، تحسب الفائدة على المبلغ المقترض مخصوماً منه المبلغ المدخر (أي إذا ما اقترضت 100000 و وكان في حساب الإدخار 20000 فتحسب الفائدة على اساس ان المبلغ المقترض هو 80000 فقط مع الحفاظ على مبلغك المدخر في مكانه ) هذه الطريقة رغم انها تبدوا كتعقيد لا داعي له و كأن البنك يقرضك مالك ، فهذه الطريقة تستخدم من قبل من هم في بريطانيا لتفادي الضرائب على حسابات ادخارهم بربطها بالتمويل.

هناك ايضاً انواع أخرى للتمويل تنقسم حسب طريقة حساب الفائدة:

الفائدة المثبتة :

هنا يتفق معك البنك على فائدة ثابتة سنوياً او لمدة اطول ، و تراجع في نهاية كل فترة ، و قد استفاد كل من فعل ذلك في 2007 كثيراً فقد زاد بنك انجلترا فائدة الإقراض في 5 مناسبات في تلك السنة ، و لكن في المقابل ستكون الزيادة كبيرة مرة واحدة بالنسبة لهم هذه السنة ، كما ان هذا النوع لا يعطي مرونة في الدفع ، فلا تستطيع ان تزيد مبلغ السداد الشهري او تنقصه ، بل ستضطر ان تدفع غرامة دفعات كبيرة اذا ما زدت المبلغ المدفوع.
و كذلك لا ننسى انه اذا ما انخفضت نسبة الفائدة فلن تستفيد لأنك متعاقد لسنة او اكثر.
لكن الكثير يجدون ان هذه هي الطريقة المثلى للحصول على نوع من الاستقرار لخططهم فهم يعرفون قيمة القسط مسبقاً و عادة ما ينتهي السداد في وقته بالقيمة القريبة من خطتهم

الفائدة المتغيرة:

كما يدل اسمها فهي تراجع بصورة يومية او شهرية و يتغير قسط السداد الشهري وفقا لتغير الفائدة و وفقاً لمتطلباتك ، فمثلا يناسب هذا النوع من قد ينشد التالي:
من يريد ان يدفع في بعض الأحيان اقساطاً اكبر في بعض الشهور أو سداد كامل المبلغ المستحق ، بدون دفع غرامات جراء ذلك، و هذا يؤهلك لدفع اقساطاً اقل في شهور اخرى من 6 إلى 12 شهر بل تؤهلك مع بعض المقرضين لما يسمى أجازة من السداد لفترات قصيرة (ومن يختار هذا الحل في العادة يكون قد اخلى العقار من ساكنه ليقضي فيه عطلته ، و هي فترة طبعاً لا يتلقى فيها أي ايجار ، او ان يكون المقترض يمر بفترة مالية صعبة) ولكن بالطبع المحصلة النهائية قد تكون فترة سداد اطول (و اكثر تكلفة) او في حالة دفع أقساطاً اكبر تكون المدة اقل و اقل تكلفة ، فهذا النوع لمن درسه جيداً و يخطط جيداً لكل خطوة هو اكثر من رائع ، و لكن عند انعدام التخطيط سيؤدي الى تخبط و عواقب غير محمودة.
يوجد انواع من قروض الفائدة المتغيرة تمكنك من اقتراض مبلغ اضافي (او اقتراض ما سددت مرة اخرى) في حالة احتياجك لإجراء اصلاحات بالعقار او تعديلات و ذلك بدون إجراءات تمويل جديدة و بالطبع سيؤثر ذالك سلباً على مدة سدادك و قيمة الفوائد التي ستدفعها.
هناك ايضا نوع يعطيك مبلغ من 3 الى 5% على هيئة نقد بعد اقتراضك بفترة وجيزة (قد يفيد في اجراء تعديلات او اصلاحات بالعقار) و لكن الغرض منه في اعتقادي هو ترويجي اكثر ، و نوع من ربطك بهذا الممول حتى لا تتنتقل لغيره (و إلا سيطالبك بال 5%) وطريقة الترويج هذه تنطبق على نوع آخر يقدم لك بدلاً من المبلغ النقدي تخفيضاً على نسبة الفائدة يصل إلى 50% لسنوات القليلة الأولى أثناء سداد التمويل.
و بسبب تزبب اسعار الفائدة احياناً ابتدعت البنوك نوع من القرض المتغير المذكور اعلاه اسمه:
السداد المتغير مع حد اعلى ، وكما يدل الإسم فإذا ما ارتفعت اسعار الفائدة بصورة كبيرة جداً فانت ملزم فقط بالحد الأعلى المتفق عليه ، وليس اكثر ، و لكن بالطبع البنك يحافظ على موقفه بإضافة رسوم اخرى إلى هذا النوع ، كذلك هناك السداد المتغير مع حد ادنى للقسط و نوع ثالث له حد أعلى و حد أدنى
هناك أيضا إمكانية إعادة التمويل ، فلنفرض مثلاً انك اقترضت من الممول (ا) ثم عرض عليك الممول (ب) إعادة تمويل أكثر وفراً ، فبإمكانك طلب إعادة التمويل من الممول (ب) حيث يدفع عنك كل مستحقات الممول (ا) و لكن يجب الحذر عند اتخاذ هذه الخطوة لأنه في بعض الأحيان تقضي رسوم اعادة التمويل على أي مبلغ يمكن توفيره. و هي رسوم للتخلص من الممول (ا) و رسوم أخرى عامة.
كانت هذه هي الأنواع الرئيسية للتمويل الغربي ، و هناك آلاف الأنواع التي تظهر بصورة مستمرة و لكن بتعديل على الأنواع المذكورة أعلاه ،
وفي المرة القادمة نتحدث اكثر عن التمويل الإسلامي