1. التصميم الداخلي لايعجب المشترين الاجانب في معظم الاحوال


2. لندن: «الشرق الأوسط»

الأسعار فى تصاعد والإقبال يرفع الثمن
القصور الريفية البريطانية تزداد قيمتها سنويا («الشرق الاوسط»)

التصميم الداخلي لايعجب المشترين الاجانب في معظم الاحوال

لندن: «الشرق الأوسط»

في سوق عقارية بريطانية خاملة تعاني من تداعيات ازمة الرهن العقاري الاميركية وتشديد شروط الاقراض ورفع تكاليفه، يبدو قطاع القصور الريفية معاندا للتيار العام للسوق من حيث القيمة المتزايدة وتهافت الطلب عليه. ففي العام الاخير استطاع هذا القطاع ان يحقق نموا سعريا بلغ 32 في المائة في الوقت الذي لم تستطع فيه افضل القطاعات الاخرى تسجيل اكثر من 12 في المائة. ويطرح هذا الوضع فرصة نادرة لكبار المستثمرين العرب لدخول هذا القطاع الفاخر من السوق لاقتناء قصور ريفية ما زال البعض يعتقد ان اسعارها معقولة وانها توفر فرص نمو هائلة.
ويعلل خبراء العقار في بريطانيا هذا الانتعاش غير العادي في قطاع النخبة الريفي بندرة المعروض فيه من القصور الريفية، مع وجود طلب متزايد عليه من البريطانيين والاجانب على السواء. وفيما تعتقد بعض مصادر السوق ان هذا القطاع سوف يتراجع في العام الجديد، فإن العديد من الشركات النشيطة في القطاع تؤكد ان الطلب المتاح لديها على القصور الريفية يضمن استمرار الانتعاش عاما آخر على الاقل ويتخطى بمراحل المعروض منها في السوق بحيث تتوقع الشركات ان ترتفع الاسعار اكثر في المدى المنظور.
احد امثلة هذه العقارات كان قصرا ريفيا في مقاطعة ويلتشير يقع ضمن اراض زراعية محيطة به تبلغ مساحتها 30 فدانا. وقال مالك العقار الذي عرض القصر الريفي للبيع انه كان قد اشتراه في عام 1966 بمبلغ 15 الف جنيه استرليني فقط وانفق عليه عدة آلاف اخرى عبر ثلاثة عقود من الزمن من اجل اجراء بعض الاصلاحات والتجديدات عليه. وعرضت شركة سافيل العقارية القصر للبيع بعد تقييمه بمبلغ ثلاثة ملايين جنيه استرليني. ولكن الشركة فوجئت بطلب من حوالي 42 مشتريا، من الانجليز والاجانب، لمعاينة القصر قبل تقديم عروض شراء. وتم البيع بسرعة بمبلغ زاد على الثمن المطلوب.
ولم يكن هذا القصر حالة فريدة، حيث تقول شركة سافيل انها تبيع نحو عشرين عقارا مشابها كل شهر باسعار تبلغ في المتوسط حوالي خمسة ملايين استرليني. وتحقق الشركة في المتوسط نسبة خمسة في المائة علاوة على الثمن المطلوب بسبب منافسة المشترين على تقديم عروض افضل لضمان اتمام الصفقة. وفي قمة هذا القطاع يمكن للبائعين تحديد الاسعار التي تروق لهم وفقا لما تؤكده الشركات العاملة في قطاع البحث عن العقارات المناسبة للاثرياء.
وفي الماضي كانت القصور الريفية القريبة من لندن، في مقاطعات مثل ساري او كنت، تحقق اعلى الاسعار لان المشترين كانوا في العادة ممن يعملون في حي السيتي المالي ويطلبون هذه القصور للمعيشة فيها او للاقامة في نهاية الاسبوع. ولكن الطلب المكثف ينتشر الان في كل المناطق حتى تلك التي تبعد عن لندن بعدة ساعات في كل الاتجاهات. ويزيد الطلب الانجليزي خاصة باتجاه الجنوب الغربي وبمحاذاة الطريق السريع «إم » حتى مقاطعة كورنوول في اقصى الجنوب الغربي، وهي منطقة تتراجع فيها اسعار المنازل العادية مثلها مثل بقية انحاء انجلترا في العام الحالي. ولكن قطاع العقارات الفاخرة، سواء كانت قصورا ريفية او عقارات فاخرة، تستمر في الانطلاق السعري بسبب قوة الطلب الاجنبي عليها كمنازال ثانية او عقارات استثمارية. ويحول هذا الطلب دون تراجع اسعار هذه العقارات.
ويتركز طلب الاثرياء الانجليز على مقاطعات بعينها مثل دورست وسمرست وكورنوول وفقا لاحصاءات شركات العقار، الامر الذي انعكس ارتفاعا في اسعار العقارات الفاخرة في هذه المناطق في العام الماضي بنسبة 16 في المائة. وتزيد هذه النسبة بحوالي اربعة في المائة عن الزيادة التي حققتها مناطق الاثرياء التقليدية في مقاطعتي ساري وكنت.
وتقول شركة نايت فرانك العقارية ان احصاءات المبيعات لديها تشير الى ان شراء القصور الريفية زاد بنسبة 25 في المائة في العام الاخير وان اسعارها حققت زيادات بلغت 30 في المائة وهي اكبر نسبة تحققها هذه العقارات عبر العقود الثلاثة الماضية. ويحصل المشتري في العادة على قصر ريفي ومزرعة بمساحة قد تصل الى عدة مئات من الافدنة بثمن يعادل ما يمكن ان يدفعه في منزل فاخر قريب من لندن لا يحتوي على اراض تزيد عن فدانين او ثلاثة.
ويبحث البريطانيون في العادة عن المناطق الطبيعية غير الملوثة وذات الابعاد التاريخية. وهم يهربون من زحام لندن وعمليات البناء والتجديد الجارية بلا هوادة في الضواحي حاليا. وتدعم استخدام تقنيات الاعمال الحديثة اسعار العقارات الفاخرة البعيدة عن لندن ايضا، حيث يمكن للمشتري ان يدير كافة اعماله عبر الانترنت، وعندما يتعين عليه السفر الى لندن فهو لا يمانع من قضاء عدة ساعات في الرحلة بين الحين والآخر. وتعتبر اختيارات البريطانيين نموذجا للاجانب ايضا في اتخاذ قرار الشراء من حيث المناطق والمواصفات.
وبصفة عامة تقول شركات العقار ان الاجانب يفضلون ألا تزيد المسافة بين القصر الريفي ومطار هيثرو باكثر من ساعة بالسيارة، ويفتح هذا مجال الاستثمار الريفي الفاخر في مناطق الغرب والشمال لانها تتوافق مع هذه المعايير.
وهناك خيارات اخرى متاحة لمن يشتري القصور الريفية مثل السفر الجوي من مقاطعات بعيدة نسبيا، مثل الطيران من كورنوول الى لندن الذي لا يستغرق اكثر من ساعة واحدة، اي ما يوازي زمن رحلة السيارة من احدى ضواحي لندن القريبة.
احد هذه القصور في مقاطعة سمرست اشترته عائلة انجليزية بمبلغ 2.5 مليون استرليني بعد بحث استمر نحو ثلاث سنوات. ويتكون القصر الريفي من 12 غرفة وعدة قاعات استقبال ويعود تاريخه الى القرن 13 ويعتبر من العقارات التاريخية التي يتعين الحفاظ على ملامحها المعمارية داخليا وخارجيا. وتضم الاراضي المحيطة بالقصر العديد من الحدائق بالاضافة الى بحيرة وغابة طبيعية.
وتلاحظ شركة نايت فرانك انه في الوقت الذي يبتعد فيه الانجليز اكثر واكثر عن لندن سعيا وراء العقار الريفي المثالي، فإن الفراغ الذي يتركونه وراءهم في العقارات غالية الثمن والاقل مساحة القريبة من لندن تجذب المزيد من الطلب الاجنبي. وكانت نسبة شراء الاجانب للعقارات الفاخرة القريبة من لندن في العام الماضي حوالي 14 في المائة من مجموع ما باعته شركة نايت فرانك. واستحوذ الاجانب على نسبة 42 في المائة من العقارات التي يزيد ثمنها على خمسة ملايين استرليني. ولا يفضل الاجانب الابتعاد باكثر من ساعة من لندن. وهم يفضلون مواقع ذات بريستيج وانفراد مع الاهتمام بالجانب الامني ايضا.
واحيانا يدخل تعليم الاطفال في حسابات شراء القصور الريفية. فالمشترون من الولايات المتحدة يفضلون مقاطعة ساري حيث المدارس الاميركية في مناطق مثل كوبهام وايغام. أما الاوروبيون فهم يفضلون مقاطعة كنت التي تقدم المدرسة الدولية في مدينة «سيفين اوكس» برامج تعليمية تماثل البكالوريا الاوروبية. ولا تقتصر منطقة واحدة على كل المزايا ولذلك تكونت اسواق مصغرة (مايكرو ماركتس) في المناطق المختلفة كل وفقا للمزايا التي تقدمها.
وقد تكون هذه المجتمعات المصغرة مناطق جغرافية مثل المنطقة الواقعة بين مدينتي اسكوت ووندسور، وقد تكون مجمعات فاخرة (ايستيتس) مثل تلك التي تسمى ويلدرنس في مقاطعة كنت او ونتورث او سان جورج في مقاطعة ساري. وفي هذه التجمعات لا يكون تقييم العقار بالفدان او عدد الغرف وانما بمساحة القدم المربع كما في بقية العقارات الاخرى.
وتباع العقارات في تجمع مثل ونتورث بأسعار تتراوح بين ستة و16 مليون استرليني، لكن الاجانب لا يمانعون في دفع هذه المبالغ لقرب هذه المواقع من لندن. وبعضهم يشتري عقارات في هذه المواقع لكي يهدمها ويقيمها على اسس وتصميمات جديدة توافق احتياجاته وتطلعاته. ولا تخضع هذه المناطق في العادة لشروط هيئة التراث المعماري ولذلك من السهل هدم العقارات واعادة بنائها على المساحة نفسها بلا متاعب في تراخيص البناء.
وتشهد هذه التجمعات المعمارية الفاخرة العديد من الجنسيات، خصوصا من روسيا والهند. ويعيد بعض المستثمرين البناء على اسس عصرية، بينما يشتري البعض الآخر العقارات بالجملة لفروع العائلة والاصدقاء حتى يكون الجميع في موقع واحد. وفي منطقة ويلدرنس يتجمع العديد من الاميركيين والآسيويين في عقارات لا يقل سعر اي منها عن اربعة ملايين استرليني.
ولا تجد وكالات بيع العقار مشاكل في اقناع الاجانب بالشراء في مناطق بعيدة عن لندن اذا كان العقار جذابا ومساحة الاراضي حوله واسعة. ولكن احدى الشركات لاحظت ان معظم المشترين الاجانب يشعرون بالاحباط من نوعية الديكور الداخلي في هذه القصور العتيقة، ويعيدون النظر في التصميم الداخلي بأكمله او يصرفون النظر عن العقار بحثا عن تصميمات افضل.
وتستثمر بعض شركات العقار البريطانية بالتعاون مع مكاتب التصميم الداخلي في بناء وحدات عقارات ريفية فاخرة للاستخدام كمنازل اثناء العطلات. وتباع هذه الوحدات في المتوسط بأسعار تصل الى 1.2 مليون استرليني ولا تقل عن 700 الف استرليني.
وهناك قطاع آخر من الاجانب يفضل الابتعاد عن لندن وشراء اكبر مساحات ممكنة من الاراضي الزراعية، لان الاراضي البريطانية ما زالت ارخص ثمنا من الاراضي في انحاء اوروبا الاخرى مثل الدانمرك وايرلندا والمانيا وهولندا. وتستقر قيمة الاراضي الزراعية البريطانية على الرغم من ان المعروض منها للبيع لا يتعدى 170 الف فدان سنويا، هبوطا من 250 الف فدان قبل عشر سنوات. وتغري الاسعار البريطانية العديد من الفلاحين الاوروبيين في الانتقال الى بريطانيا وشراء الاراضي فيها وبيع ما لديهم من مزارع اوروبية.
وتختلف الآراء حول تحولات المستقبل في هذا القطاع في ظل ما تشهده الاسواق المالية من اضطراب بسبب ازمة الرهن العقاري وعدم اقبال البنوك على مخاطر اقراض في الوقت الحاضر. وتقدر شركة سافيل ان القطاع سوف ينمو بمعدل لا يزيد على ستة في المائة هبوطا من 12 في المائة في العام الماضي، بينما تحذر شركة نايت فرانك من توقف النمو تقريبا اذا استمر الوضع المالي المضطرب حاليا. ولكن شركات متخصصة في العقار الريفي تقول ان لديها عشرات الاسماء من الاثرياء الذين يبحثون عن عقارات ريفية مناسبة وينتظرون العقار الملائم بغض النظر عن التحولات الآنية في الاسواق.
ويذكر هؤلاء ان قمة السوق العقاري الريفي لم تتأثر بسقوط اسواق المال في عام 2001 ولم تتباطأ إلا في عام 2003 عندما تراجع المشترون. وهم لا يرون وضعا مشابها هذه المرة ويؤكدون ان العامل الحاسم في المعادلة هو ندرة هذه العقارات ووجود عدد كبير من المستثمرين المهتمين بالشراء. وتلاحظ شركات العقار ان قطاع القصور الريفية ينقسم الآن الى فئتين، الفئة السوبر التي توجد فيها عقارات لا شائبة فيها من حيث الموقع والمساحة ونوعية العقار وتصميمه، والفئة الثانية تشمل بقية العقارات التي تعاني من نقص في جانب او آخر. وفي الفئة الاولى يطلب البائع ما يروق له من السعر ويجد مشترين، بينما يضطر بائعو الفئة الثانية الى تقديم تنازلات سعرية لاتمام الصفقات.
ومهما كانت تحولات الاسواق في العام المقبل، سواء كانت عديمة النمو او بنسب لا تزيد عن ستة في المائة فإن هذا القطاع يقدم فرصا ذهبية للمستثمر العربي بشرط البحث الدقيق عن العقار المناسب والتأكد من ان السعر المطلوب لا يزيد على معدلات السوق. والامر المتفق عليه هو ان هذا القطاع يحتاج إلى مندوب شراء للتفاوض بدلا من المشتري، فهو قطاع لا يعرض عادة على واجهة مكاتب سماسرة العقار.